Песни у людей разные, а моя одна на века… Эти слова легенды и культового певца последних десятилетий прошлого века Стаса Намина как нельзя лучше отражают приверженность человека к предпринимательской деятельности. Здесь все предельно просто. Если кто-то чувствует в себе неодолимую тягу к «работе на себя», то он найдет способ самореализации. И необязательно искать новую или уникальную идею, чтобы стать предпринимателем.
«Делать» деньги можно на самых насущных потребностях человека, в том числе и на необходимости в жилье. Нет, речь пойдет не о строительной сфере, дизайне интерьеров или услугах ремонта. Существует профильный вид деятельности, где можно обойтись минимальными вложениями — как финансовыми, так и организационного плана. Это бизнес на краткосрочной аренде жилья.
Жизне — и конкурентоспособность: теоретическая подоплека
Прежде чем заняться каким-либо видом бизнеса, стоит внимательно проанализировать его с точки зрения потенциала и перспектив. Собственно, нужно получить ответ на вопрос, насколько он будет выгоден, какова его востребованность и имеет ли он возможности для расширения и развития.
Сдача жилья в аренду на короткий срок как предпринимательский проект отличается целым рядом достоинств:
- постоянный спрос потребителей на услугу;
- простота организации (условная);
- сравнительно высокий доход.
Если анализировать каждый из пунктов подробно, то получится следующая картина.
1) Спрос гарантируется целым рядом факторов:
- Посуточная аренда интересна клиентам с различным бюджетом, ориентированным на эту услугу, начиная от минимального, заканчивая крупной суммой. Одна категория желает сэкономить, другая ищет максимум комфорта.
- Недостаточность предложений в гостиничной сфере дает возможность привлечь внимание к посуточной аренде квартир и тех, кто приехал в командировку, и тех, кто ищет домашнего уюта, и тех, кто попал во время «пик» и не может снять себе номер из-за того, что все занято.
- Анонимность и отсутствие «любопытных глаз». Понятно, что зачастую такой формат жилья интересует людей, желающих скрыть сам факт его съема. Клиента, арендующего квартиру на сутки или на несколько часов для интимной встречи, других целей, которые он хочет оставить в тайне, никто не заставит регистрироваться. Сохранность имущества можно обеспечить не только снятием копии паспорта и приложением ее к договору, но и другими способами. Кроме того, арендодатель может гарантировать полную конфиденциальность информации.
- Возможность «автономности». При сравнении проживания в гостинице и в квартире у последнего варианта есть ряд преимуществ. Кухня, стиральная машина, утюг дают полный набор для самообслуживания. Тот, кто снимает квартиру, вполне может обеспечить сам себе домашний комфорт и сэкономить средства на навязанных гостиничным форматом услугах. Кроме того, он может питаться «дома», а не в кафе и ресторанах, приготовить себе обед или ужин, что обойдется в разы дешевле.
- Режим. Квартира и ключи от нее в кармане обеспечивают свободу прихода и ухода. Никаких ограничений по поводу ночного времени или посещений. Здесь же кроется и весьма действенный механизм привлечения определенной категории клиентуры. Сдавать жилье можно почасово, что удобно для множества людей.
2) В этом виде деятельности есть только один сложный момент – наличие недвижимости в распоряжении предпринимателя. Хотя и к его решению можно подойти по-разному. Все остальные организационные моменты подвластны человеку, не обладающему специфическими знаниями и навыками. Также они не требуют серьезных капиталовложений. Здесь важно:
- Наладить коммуникацию с потенциальными клиентами. Это может быть разноплановая реклама, начиная от размещения объявлений «на столбах» и заканчивая продвижением проекта в интернете.
- Организовать процесс приемки-передачи квартиры. Понятно, что не каждый из жильцов гарантированно будет аккуратным, кристально честным и не повредит, пусть даже случайно, имущество. Поэтому документальное оформление найма обязательно, к примеру, заключение договора сдачи квартиры в аренду с мебелью. чтобы потом было кому предъявлять претензии.
- Отладить бытовую сторону краткосрочной аренды. Тут важен не только первоначальный этап, дизайн интерьера, меблирование, комплектация бытовой техникой, утварью и подобное. Не меньшее значение имеют регулярные работы по уборке, смене белья, профилактический уход и текущий ремонт инженерных коммуникаций и бытовой техники.
Совет. чтобы задействовать «сарафанное радио» для рекламы своих услуг, нужно уделять внимание мелочам, которые делают жизнь комфортнее. Высокое качество постельного белья, несколько полотенец в ванной, соль и специи на кухне, кабельное телевидение и выход в интернет – все эти нюансы могут в разы повысить привлекательность конкретного жилья. Именно о таком ваши бывшие клиенты расскажут своим знакомым и друзьям, положительно отзовутся в соцсетях и сделают вам бесплатную и весьма эффективную рекламу.
3) Высокий уровень доходности. Здесь участвует простой алгоритм:
- Долгосрочная аренда даст меньшую выгоду в плане денежных поступлений от клиентов за определенный срок. Если при оформлении найма на год за месяц вы получите 100 единиц, то краткосрочная сдача позволит увеличить эту цифру минимум на 30-50%. Это связано с тем, что опт (длительный срок) предполагает более низкую оплату.
- Стоит заметить, что расходов при краткосрочной аренде придется нести больше, хотя они полностью окупаются клиентскими платежами.
- Необходимо учитывать, что усилий, так же как и временных затрат, в варианте коротких сроков гораздо больше.
То есть краткосрочная аренда квартир – сравнительно высокодоходный бизнес, простой в организации и наладке, а также не требующий серьезных вложений. Последнее – весьма условно, этот момент нуждается в детальном рассмотрении.
Как сдавать квартиры посуточно — с чего начать?
Начинать следует с базы, то есть с той жилплощади, которая может стать основой бизнеса. Если вы счастливый владелец квадратных метров, то вполне можете превратить их в источник постоянного дохода.
А вот в случае, если у начинающего предпринимателя такого актива нет, то… В интернете на различных сайтах о бизнесе можно встретить советы для тех, кто желает заниматься краткосрочной арендой жилья, по приобретению его в кредит. К примеру, у вас есть недвижимость, вы можете оформить ипотеку под залог имеющегося жилья в «Сбербанке». В старом вы продолжаете проживать, новое сдаете, чем оплачиваете ссуду, а с оставшихся доходов продолжаете поддерживать и развивать бизнес. На первый взгляд — все прекрасно. Однако здесь стоит включить калькулятор и подсчитать все расходы. Вряд ли у такого варианта будет серьезная прибыль. Скорее всего, такая версия – возможность немного облегчить ипотечное бремя, аренда посуточно в данной ситуации может представлять интерес только как дополнительный источник погашения кредита, не более.
С другой стороны, при развитой сети квартир, которые находятся в собственности предпринимателя или в его распоряжении, такой вариант вполне работоспособен. А как бонус – выкупленная недвижимость, оставшаяся в его полном владении.
Два других формата работы предполагают только организацию процесса без привязки к объектам личной собственности. Что имеется в виду:
- использование субаренды;
- создание агентской сети.
Что греха таить, не каждый из тех предпринимателей, кто продает холодильники или стиральные машины, является собственником заводов или даже первым посредником от производителя. Почему же тогда не взять на вооружение их успешный опыт и не предложить потребителю услугу далеко не из первых рук? Тем более что владельцы жилья, желающие его сдать, не всегда готовы заниматься ежедневно поиском клиентов и работой с ними. То есть вполне оправдан в этом бизнесе формат субаренды, когда владельцу недвижимости предлагается сотрудничество с наймом на длительный срок и пересдачей на короткий. По сути, предприниматель выступает в качестве того же съемщика, но только на условиях, которые соответствуют длительной аренде.
Совет. если вы планируете пересдавать квартиру, то прозрачность в отношениях с ее владельцем будет далеко не лишней. Делать все «втихую», не предупреждая об этом собственника, не стоит, это может быть чревато не только проблемами бытового характера, но и более серьезными, вплоть до скандалов и обращений в полицию. Если же договариваться, что называется, «на берегу», то можно достичь взаимопонимания и выгодного сотрудничества.
Схема может быть дееспособной, если хозяину жилья, планирующему сдать его в аренду на длительный период, предложить:
- более высокую оплату в сравнении со среднерыночной при долгосрочном договоре;
- гарантии полной сохранности имущества;
- гарантированное отсутствие каких-либо конфликтов с соседями.
Совет. в различных сделках с недвижимостью, не только при купле/продаже, но и при найме, распространены мошеннические схемы. Оформляя договор о длительной аренде, проверьте правовую сторону вопроса, то есть действительно ли то лицо, что заключает с вами соглашение, имеет право это делать по закону. Для этого совсем не лишним будет изучение выписки из ЕГРП (Единого реестра прав собственности на недвижимое имущество), где указываются все сведения об объекте и его владельцы.
Создание агентской сети заключается в построении схемы, где участвует актуальная база жилья, готового для сдачи в аренду, реклама услуг и работа по «соединению» клиента и хозяина. То есть предприниматель ищет подходящего постояльца для конкретных условий жилья.
Алгоритм предельно прост, бизнес – посредничество между потребителем услуги и тем, кто ее непосредственно оказывает своим имуществом. Но это только на первый взгляд легко. На самом деле такое посредничество требует грандиозных затрат времени и усилий. Практически ежеминутный мониторинг звонков, почты, смс, перезвоны, уточнения, подготовка квартир к приему жильцов, проведение переговоров, встречи и поселения, прием жилья по окончанию найма. И еще миллион вопросов, которые необходимо решать, причем делать это нужно максимально быстро, чтобы не потерять клиента из-за какого-либо промедления. Собственно, этот бизнес похож на бег белки в колесе. Правда, с одним отличием – та это делает бесплатно или «за еду». Посуточная аренда все же намного прибыльнее.
Чтобы создать эффективный проект с использованием алгоритма агентской сети, потребуется формирование информационной базы жилья, а также четкость во всех коммуникативных моментах. Один из факторов, от которых зависит успешность каждой сделки и прибыльность проекта – своевременное и адекватное реагирование на любой запрос потенциального клиента, его поселение и прием квартиры при выселении. Кроме того, здесь нужно четко «закрывать» все бытовые проблемы, не допуская холостого простоя площадей из-за отсутствия возможности провести клиента к квартире, если найти ее не слишком просто, либо же из-за того, что туда не успели своевременно отнести свежие полотенца.
Кажущаяся простота схемы, что заключается в использовании чужой недвижимости, то есть без вложений денег в ее приобретение или затрат на долгосрочную аренду, зачастую нивелируется массой хлопот. Предпринимателю приходится выступать связующим звеном между владельцами жилья и клиентами-арендаторами, при этом он берет на себя ответственность за качество услуг для вторых и за отсутствие проблем для первых.
Как правильно сдавать квартиру посуточно?
Естественно, в каждом виде деятельности есть свои правила и особенности. Краткосрочная аренда жилья в этом плане ничем не отличается от других предпринимательских проектов. Для успешного развития бизнеса на сдаче квартир посуточно требуется соблюдение определенных условий, которые касаются самих объектов недвижимости, проведение рекламных мероприятий и организация всего процесса. В последнем моменте больше всего сложностей.
Квартира и ее подготовка
Независимо от того, своя это жилплощадь, снятая на длительный срок, или переданная владельцем предпринимателю в доверительное управление, квартира должна соответствовать определенным требованиям:
- Местоположение. Жилье должно быть расположено максимально близко к крупным транспортным развязкам. Людям должно быть удобно к нему добираться. Близость к станциям метро, комбинированным остановкам общественного транспорта – обязательное условие. В случае, если квартира находится в глубине микрорайона, ее сложно найти человеку, незнакомому с местностью, нужно продумать, кто будет встречать клиентов и сопровождать их в первый раз.
- Ремонт. В этом вопросе есть несколько «тонких» моментов. С одной стороны, выцветшие обои и потертый линолеум для многих клиентов станут тем фактором, что снизит привлекательность жилья. С другой – нет никаких гарантий, что временные жильцы будут бережно относиться к дорогому дизайнерскому интерьеру. Делая ремонт в квартире, которая планируется к краткосрочной аренде, нужно выбирать материалы в средней ценовой категории. А также такие, что легко поддаются мытью и чистке.
- Мебель. Хотите ли вы открыть частный детский сад в квартире или сдавать ее посуточно, важна меблировка. В случае с арендой необходимо продумать не только удобные спальные места, но и комфортное место для отдыха. Большие кресла, журнальный столик, телевизор – все эти вещи обязательно должны быть. Особое внимание нужно уделить ванной комнате. Сантехника должна быть не только исправной, но и простой в эксплуатации.
Совет. если вы поставите душевую кабинку с множеством функций, где «куча» кнопочек и рычажков, непонятно что включающих, то готовьтесь к тому, что вам очень скоро придется вызывать мастера по ее починке. Учтите, что пользование техникой – процесс хоть привычный для многих, но не у всех ваших клиентов будут специфические навыки по эксплуатации предметов, не получивших еще широкое распространение. А прикреплять к каждому элементу оборудования инструкции бесполезно. Не все привыкли их читать.
- Кухня. «Начинку» этой части квартиры требуется сделать максимально удобной и приспособленной для приезжих. Здесь желательно устанавливать не только те бытовые приборы, которые привычны в обычном быту, но и такие, что позволяют готовить пищу быстро и без длительных предварительных операций. То есть микроволновая печь, кофеварка, тостер увеличат уровень комфорта жилья.
- Бытовые мелочи. Пульты к телевизору и кондиционеру, соль и специи, чай и сахар (пусть и в небольших количествах), мыло в упаковке, полотенца, качественное постельное белье, выход в интернет, желательно двойной, проводной и точка Wi-Fi… Собственно, квартира должна походить на отельный номер. Причем не третьеразрядного, а такого, что может претендовать на четыре «звезды». Иногда она может даже превосходить его по бытовым удобствам. Наличие утюга и стиральной машины расширяет возможности самообслуживания и тоже экономит деньги, которые в формате гостиницы придется отдать персоналу или сторонним сервисным службам.
Создав комфортную обстановку в квартире и обеспечив ее всем необходимым, можно рассчитывать на определенную категорию клиентов, имеющих возможность оплатить жилье конкретного уровня, но не желающих снимать гостиничный номер. Либо же потому, что отель для них по каким-либо причинам неудобен. Кроме того, огромный пласт потребителей будет икать тех, кто оказывает услуги посуточной аренды в силу желания сэкономить. Но не на качестве, а на стоимости, ведь известно, что номер в отеле все же намного дороже обойдется, чем квартира. Да и возможности такого формата (оборудованная кухня, стиральная машинка и утюг, выход в интернет) позволяют сэкономить и довольно немало.
Безопасность при посуточной сдаче жилья в аренду
Этот момент требует особого внимания, а тема – серьезного изучения. Здесь необходимо учесть интересы обеих сторон процесса (и владельца недвижимости, и клиентов), которые получают услугу. Естественно, хозяин жилья желает, чтобы с его имуществом ничего плохого не случилось. Того же хочет и квартиросъемщик. Хотя в подавляющем большинстве случаев страдают от различных негативных факторов все же владельцы квартир. Это может быть и неумышленная, случайная порча имущества, типа разбитой посуды, и целенаправленные мошеннические действия. Здесь и кражи дорогостоящих вещей, и неаккуратная эксплуатация бытовой техники, и вандализм, и аферы с пересдачей жилья. Известны случаи, когда человек, снявший квартиру на трое суток, успел поменять замки и сдать ее на три месяца другому, выдавши себя за владельца.
Полностью обезопасить себя и свое имущество от порчи и мошеннических действий, к сожалению, никак не удастся. Но предприняв некоторые усилия, негативные последствия можно свести к минимуму.
Здесь важно:
- Заключать договор. Не обременяя себя дополнительными бумагами и относясь к ним как к чему-то ненужному и необязательному, предприниматель, сдающий в аренду квартиры посуточно, однажды рискует проснуться с основательно «почищенными карманами». В документе на аренду жилья следует обязательно указывать данные клиента, при этом нужно их сверять с паспортными. Если человек категорически не желает афишировать сведения о себе, можно остановиться на крупном денежном залоге, который будет возвращен при выселении. Учтите, что паспорт в виде залога брать запрещено.
- Страховать имущество. Желательно от всего, что предусмотрено в ассортименте услуг профильной компании. Пожар или поджог, затопление, вандализм, механическая порча, даже взрыв – все эти страховые случаи должны быть предусмотрены в договоре. Сегодня немало компаний работают в этой сфере, и у них есть услуги такого характера. И пусть плата за это будет дополнительными расходами, зато она поможет намного сократить риски и возможные потери.
- Аккуратно выбирать клиентуру. Понятно, что не у каждого «на лице написано», что он принесет какого-либо рода неприятности. И иногда квартиры снимают туристы или командировочные, совершенно не планирующие нанести вред имуществу. Однако спиртное, которое может стать «спутником» таких людей, зачастую провоцирует различные неприятности, в том числе и для имущества в съемной квартире. Поэтому данная рекомендация поможет отсечь только уж слишком явно видимый «неблагонадежный» элемент, тех людей, которым точно сдавать жилье не стоит. Кроме того, следует быть аккуратным в выборе клиентов, которые явно желают провести интимную встречу на вашей жилплощади. Нет, никто не отрицает, что это нормально для современного человека, любовники иногда вынуждены встречаться на съемных квартирах. Но и превращать жилье в место, где процветает «продажная любовь», абсолютно не стоит.
- Правильно выбирать замки. Достоверный факт – подавляющее большинство ключей просты настолько, что за 300 рублей и 15 минут любому обратившемуся к мастеру-слесарю могут сделать дубликат. Поэтому лучше злоумышленникам усложнить задачу и поставить такие замки, ключи к которым изготовить непросто и дорого. Если тому, кто планирует «вынести» из квартиры имущества на 5-10 тыс. руб. для получения дубликата потребуется 2-3 тыс. и пару суток, то он поймет, что это нецелесообразно и может переключиться на какой-нибудь другой объект.
Совет: установите 2 или даже 3 замка. Один используйте для всех, то есть давайте ключ от него клиентам. Когда же жилье простаивает, закрывайте на другие, ключи от которых держите только у себя. Это, конечно, не спасет от опытного вора-домушника, но тех бывших недобросовестных клиентов, которые вдруг возжелают вернуться с дубликатом и забрать с собою дорогой телевизор, явно остановит.
Кроме того, можно применить хитрость. Периодически меняйте замок, предназначенный для «общего» пользования. Необязательно постоянно покупать новый. Можно запастись двумя-тремя экземплярами и через какой-то период (месяц, неделю) менять их. Это также затруднит несанкционированное попадание в квартиру с дубликатами.
Организация бизнеса по сдаче жилья в аренду посуточно
Огромным преимуществом этого вида деятельности можно назвать то, что для него не требуется специфических навыков, знаний и умений. По сути, это предпринимательский проект, доступный для домохозяйки. Пусть не будет воспринято это утверждение как оскорбительное. Ведение домашнего хозяйства – огромный и тяжелый труд.
Что нужно в бизнесе по сдаче квартир в аренду посуточно:
- Поддерживать жилье в состоянии, готовом к принятию гостей. То есть уборка помещений после выселения клиентов, смена белья, полотенец, мытье посуды. Это можно делать самостоятельно. Минимум денег, но много усилий и времени. Потому затратность в этом варианте высокая, лучше свои ресурсы (силы и время) потратить на более полезные для бизнеса моменты. Можно воспользоваться услугами клининговой компании или нанять тетушку-соседку, которая будет выполнять такие функции. Сюда же можно добавить и закупку продуктов (соль, сахар, чай), запасы которых нужно регулярно пополнять.
- Забота о надлежащем состоянии жилья. Здесь нужен профилактический уход за бытовой техникой, сантехникой, приборами. Кроме того, необходимо проводить текущий мелкий ремонт. Тут лучше иметь договоренность с несколькими специалистами, которые по первому требованию приедут по адресу и проведут необходимые работы.
- Работа с клиентами. Эту часть предпринимателю желательно взять на себя, особенно на первоначальном этапе становления бизнеса. Встречи, договоренности, подписание документов, принятие платы за услуги – моменты, когда возникает наивысшая ответственность. Что касается договора, то его шаблон, как и многие другие, к примеру, дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. можно найти в интернете в свободном доступе. Единственное, нужно самому внимательно изучить документ, предлагаемый к подписанию, проверить его, дополнить нужными пунктами, отражающими конкретную ситуацию.
- Поиск клиентов и реклама. Естественно, желающие снять квартиру посуточно ищут ее разными путями, поэтому все они должны быть охвачены предпринимателем, занимающимся этим видом деятельности. Интернет – великолепная возможность доставить информацию о своих услугах всем тем, кто пользуется этим видом поиска. Сайт-визитка, его продвижение, контекстная реклама – все это имеет резон. Однако у многих людей, приехавших в ваш населенный пункт и желающих снять квартиру на сутки или несколько, нет доступа в Сеть. Предположите, что они не запаслись нужными контактами предварительно. Что они сделают? Правильно, купят газету с объявлениями в ближайшем ларьке или будут изучать специальные доски, установленные возле вокзалов. Поэтому игнорировать эти каналы коммуникации ни в коем случае нельзя. Кроме того, можно воспользоваться великолепным в плане эффективности путем распространения информации – «сарафанным» радио.
Совет. чтобы полноценно использовать этот способ рекламы, упростите алгоритм получения сведений о вас и ваших услугах. Для этого достаточно просто положить несколько визиток с контактными данными в квартире, что сдается, на видном месте. Клиент, которому приглянется ваше жилье и которого полностью устроят условия, обязательно захватит с собою парочку карточек, чтобы потом раздать друзьям и знакомым или воспользоваться ими для повторного обращения. Напечатать тысячу визиток не столь дорого, а отдача от них может быть весьма эффективной.
Налоги и легализация деятельности — как выгоднее сдавать квартиру посуточно?
Даже если в планах владельца свободной квартиры простая подработка, то ему все же нужно будет декларировать свои доходы, полученные от этого вида деятельности. Размер налога – 13% от фактически принятых сумм. Рассчитать цифру можно самостоятельно и не подтверждать ее документально (это разрешено). Однако зачастую фискальные органы проводят проверки. Чтобы не попасть под подозрение налоговиков и доказать свои доходы, лучше сразу приготовить документальные доказательства, договоры, расписки о принятии платежей и подобное.
Если доход постоянный и носит характер прибыли от предпринимательской деятельности, то лучше получить официальный статус ИП. Регистрация позволит не только легализировать доходы, но и выбрать систему налогообложения.
Общая система – те же 13%, но специальные режимы дают льготы. ИП может выбрать упрощенную систему налогообложения, причем отдать предпочтение одному из двух действующих вариантов, где есть 6-процентная ставка с доходов и 15% с доходов, уменьшенных на сумму подтвержденных расходов.
В случае с регистрацией ИП появляется возможность официального оборота документов. То есть, любое подписанное от имени предпринимателя соглашение с клиентом уже получает более серьезный статус в глазах потребителя услуг. Здесь появляется новый уровень ответственности, что психологически может помочь в вопросе более бережного отношения к имуществу.
Кроме этого, ИП имеет возможность выдать своему клиенту официальный документ, подтверждающий его затраты на аренду жилья. Это крайне важное обстоятельство, этим можно привлечь клиентов, которым необходимо отчитываться о понесенных расходах.